전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 4단계｜등기부등본부터 확정일자까지 완벽 가이드

 

등기부등본 열람부터 확정일자, 특약 기재까지 완벽 가이드

전세나 월세 계약을 앞두뒀다면, 수천만 원의 보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 절차들이 있습니다. 등기부등본 확인, 특약사항 기재, 확정일자 및 전입신고, 그리고 잔금 지급 전 하자 확인까지. 이 글 하나로 안전한 전월세 계약을 완벽히 준비하세요.

1. 1. 계약 전 등기부등본 열람전세·월세 계약을 하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 열람하는 것입니다. 등기부등본은 해당 주택의 실제 소유자 정보와 **권리관계(근저당 설정 여부 등)**를 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
   • 집주인이 등기상 소유자가 아닐 경우 계약은 무효가 될 수 있고, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
   • 부동산에 **근저당(대출)**이 잡혀 있다면, 추후 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
   • 전입신고와 확정일자를 받아도 근저당보다 후순위일 경우 보증금이 보호되지 않을 수 있습니다.
   💡 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있으며, 계약 직전 최신본을 반드시 확인해야 합니다.

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   2. 계약서 작성 시 특약사항 기재전월세 계약서에서 가장 자주 발생하는 분쟁은 ‘말로만 한 약속’에서 비롯됩니다. 🔒 반드시 계약서의 '특약사항'란에 명확히 기재하세요.
   예시:
   • ‘입주 전 도배 완료’
   • ‘에어컨 신규 설치’
   • ‘원상복구는 임대인 부담’
   또한 다음 사항도 명확히 적시해야 합니다:
   • 보증금 액수, 지급일, 계약기간
   • 임대인/임차인 신분증 사본, 서명 또는 도장
   • 공인중개사 이름, 등록번호, 날인 여부

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   3. 확정일자 + 전입신고등기부등본과 계약서가 아무리 완벽해도, 확정일자와 전입신고가 없다면 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
   • 확정일자: 동사무소에서 계약서 지참 후 받음 → “이 날짜에 계약이 존재했다”는 법적 효력 부여
   • 전입신고: 단순 주소이전이 아닌 실거주 증거로서의 기능
   • 이 둘을 같이 해야만 '대항력'이 생기며, 보증금 보호 우선순위를 가질 수 있습니다.
   🚨 입주 당일 또는 그 직후 바로 진행해야 하며, 지체되면 보증금이 후순위로 밀려 위험에 처할 수 있습니다.

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   4. 잔금 지급 전 하자 확인잔금 지급 후에는 집 상태에 대한 책임이 세입자에게 넘어가기 때문에, 반드시 인도 전에 다음을 확인하세요:
   • 창문, 도어락, 보일러, 화장실, 전등, 수도 상태
   • 곰팡이 흔적, 누수, 방음 문제
   • 전기·수도·가스 계량기 확인
   📸 스마트폰으로 문제 사진을 촬영해 증거를 남기고, 문제가 있을 경우 수리 완료 요청 또는 특약사항에 명기해야 합니다.

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   ✅ 마무리 요약🔐 이 4가지만 철저히 지키면 전세 사기와 보증금 분쟁을 예방할 수 있습니다:
   1. 등기부등본 열람 – 집주인 명의와 근저당 확인
   2. 계약서 특약사항 기재 – 구두 약속은 반드시 문서로
   3. 확정일자 + 전입신고 – 보증금 보호를 위한 법적 장치
   4. 잔금 지급 전 하자 확인 – 모든 상태를 눈으로, 사진으로 확인