전세·월세 계약 전 꼭 확인해야 할 6가지 항목｜등기부등본부터 확정일자까지 완벽 가이드

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 핵심 항목이 있습니다. 등기부등본 열람, 특약사항 기재, 확정일자 및 전입신고, 잔금 지급 전 하자 확인까지. 이 글 하나로 전월세 계약을 안전하게 준비하세요!

 

1. 계약 전 등기부등본 확인: 집주인 명의와 근저당 여부 파악하기

 

전세나 월세 계약을 체결하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람이다. 등기부등본은 해당 주택의 소유자와 권리관계, 즉 집주인이 실제 소유자인지, 또는 금융기관의 근저당 설정이 있는지 등을 확인할 수 있는 공식 문서다. 만약 집주인이라고 주장하는 사람이 등기상 소유자가 아니라면, 해당 계약은 무효가 될 수 있으며, 보증금을 돌려받기 어렵게 된다. 또한, 해당 부동산에 근저당(은행 대출)이 걸려 있다면, 추후 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자의 보증금이 보호받지 못할 수도 있다. 전입신고와 확정일자를 받아도 근저당보다 후순위라면 보증금을 전부 회수할 수 없기 때문이다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있으며, 계약 전 최신본을 반드시 확인해야 한다. 이는 단순한 서류 확인이 아니라 내 돈을 지키기 위한 첫 번째 방패막이다.

 

2. 계약서 작성 시 특약사항 기재: 말보단 문서가 법적 효력이 있다

 

많은 세입자들이 계약서를 형식적으로 넘기고, 말로 한 약속만 믿는 실수를 한다. 그러나 전세·월세 계약의 분쟁 대부분은 계약서에 기재되지 않은 내용에서 발생한다. 예를 들어, “벽지 새로 도배해드릴게요”, “에어컨 설치해드릴게요”라는 집주인의 말만 믿고 계약 후 반영되지 않는 사례는 흔하다. 따라서 모든 중요한 내용은 반드시 계약서의 특약사항란에 명확히 기재해야 한다. 예) ‘입주 전 도배 완료’, ‘세입자 퇴거 시 원상복구 책임은 임대인’ 등. 특히 수리비 부담, 관리비 항목, 주차 가능 여부, 재계약 조건 등은 나중에 분쟁으로 이어질 가능성이 크기 때문에, 문서상 증거를 남겨야 법적으로 보호받을 수 있다. 또한 계약서에는 임대인과 임차인의 신분증 사본과 날인, 보증금 액수와 지급일, 계약기간 등을 명확히 기재하고, 공인중개사를 통한 계약일 경우 중개사 날인 및 등록번호도 빠짐없이 확인해야 한다.

 

3. 확정일자와 전입신고: 전세 보증금 보호의 핵심 절차

 

전세계약을 맺은 후 아무리 등기부등본이 깨끗하고, 계약서가 완벽해도 확정일자와 전입신고가 빠지면 보증금 보호를 받을 수 없다. 확정일자는 동사무소(행정복지센터)에서 계약서를 지참하고 받으며, 법적으로 ‘해당 날짜에 계약이 존재했다’는 것을 증명해준다. 이는 경매나 압류 등 법적 분쟁이 생겼을 때 세입자가 일정 순위 안에 들어가 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 하는 법적 장치다. 전입신고는 단순한 주소이전 절차처럼 보일 수 있지만, 임차인이 해당 주택에서 실거주하고 있다는 증거가 되며, 확정일자와 결합해야 대항력이 발생한다. 즉, 이 두 가지는 반드시 입주와 동시에 진행해야 하며, 지체될 경우 나중에 후순위가 되어 보증금을 모두 잃을 수도 있다. 단순한 행정절차로 보일 수 있지만, 세입자 권리 보호에 있어 가장 필수적인 과정임을 명심해야 한다.

 

4. 잔금 지급 전 체크리스트: 하자 확인 및 실제 인도 조건 점검

 

마지막으로 계약 종료 직전 단계에서 흔히 간과되는 것이 바로 잔금 지급 전 하자 확인이다. 많은 세입자들이 열쇠만 받으면 끝이라고 생각하지만, 잔금을 지급한 순간부터 책임은 세입자에게 넘어가기 때문에, 인도 전에 집 상태를 꼼꼼히 확인하고 문제는 반드시 집주인에게 요구해야 한다. 창문이 고장 났거나, 보일러가 작동하지 않거나, 곰팡이 흔적이 있는 경우 등은 모두 입주 전 해결 요구 또는 특약 기재로 보장받을 수 있어야 한다. 또한 ‘집 상태 양호’라는 문구가 계약서에 있는 경우, 추후 하자 문제가 생겨도 세입자가 수리비를 부담해야 하는 상황이 생길 수 있다. 특히 오래된 원룸, 빌라의 경우 전기·수도·가스 계량기 점검, 수도 누수, 방음 문제 등을 체크해야 하며, 스마트폰으로 상태를 촬영해두는 것도 좋은 증거자료가 된다. 이 과정을 통해 실제로 인도받은 상태가 계약 내용과 일치하는지 확인해야 하며, 문제가 있을 시에는 잔금 지급을 미루고 협의해야 한다.

 

♣ 마무리 요약

전세·월세 계약은 단순히 집을 구하는 과정이 아니라, 수천만 원의 보증금과 생활의 안정이 걸린 법률적 계약 행위입니다.

1. 등기부등본 확인,
2. 계약서의 특약 기재,
3. 확정일자와 전입신고,
4. 잔금 지급 전 하자 확인.
   이 네 가지 핵심 절차를 정확히 지키는 것만으로도, 전세 사기나 분쟁 위험을 크게 줄일 수 있습니다.