전세 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받았나요? 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 소송, 보증보험 활용까지 세입자가 취할 수 있는 모든 법적 대응 절차를 정리했습니다.
◆ 집주인이 전세금 안 돌려줄 때, 대응 순서와 법적 절차
1. 보증금 반환 요구, 말이 아닌 기록으로 남겨라
전세 계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 흔하다. 이럴 때 가장 먼저 해야 할 일은 구두로 항의하기보다는 공식적인 ‘내용증명’을 통해 반환을 요청하는 것이다. 내용증명이란, 특정한 요구사항이나 통보 내용을 우체국을 통해 법적으로 증명할 수 있는 서면 형식으로 보내는 방식이다. "계약 만료일에 맞춰 이사를 나갔으며, 보증금 반환을 요청한다"는 내용을 정확한 금액, 날짜, 계약서 번호 등과 함께 기재하면 된다. 구두로만 요청하면 이후 법적 분쟁 시 증거로 사용하기 어렵기 때문에, 반드시 문서로 기록을 남기는 것이 중요하다. 이때 집주인의 주소가 계약서에 있는 주소와 다르다면 주민등록상 주소 확인을 통해 보낼 필요가 있으며, 보낸 날짜 역시 분쟁에서 핵심 증거가 된다.
2. 임차권등기명령 신청: 강제집행을 위한 기본 전제
내용증명 발송 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 두 번째 단계로는 임차권등기명령 신청을 해야 한다. 이는 임차인이 집에서 이미 이사 나간 상태에서도 전세보증금을 지킬 수 있도록 해주는 제도다. 기본적으로 전입신고와 확정일자가 있는 경우 대항력과 우선변제권이 생기지만, 이사를 가면 대항력이 소멸된다. 이때 등기소에 임차권등기명령을 신청하면 점유 없이도 법적 권리가 유지되며, 경매 등 절차에서도 권리를 주장할 수 있게 된다. 이 명령은 간단한 신청서와 함께 임대차 계약서, 전입신고 내역, 확정일자 등을 첨부해 신청 가능하며, 보통 1~2주 내로 등기가 완료된다. 특히 이사 당일 또는 그 직후 바로 신청하는 것이 중요하며, 등기 완료 후에는 집주인의 동의 없이도 법원 절차를 진행할 수 있는 상태가 된다.
3. 전세보증금 반환소송: 법원의 판단을 통해 강제 회수
임차권 등기를 마친 후에도 여전히 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 다음 단계는 전세보증금 반환청구소송이다. 이는 집주인에게 법적인 책임을 물어, 법원 판결을 통해 강제로 보증금을 회수하는 절차다. 일반적으로 민사소송 형태로 진행되며, 소액일 경우 본인이 직접 소송을 진행할 수도 있다. 소장은 관할 지방법원에 제출하며, 계약서, 전입신고 내역, 확정일자, 임차권 등기문서, 내용증명 등을 증거로 첨부한다. 판결이 나기까지는 수개월이 소요될 수 있지만, 승소 시 집주인의 재산(부동산, 예금 등)에 대해 압류 및 경매 절차를 밟을 수 있다. 특히 집주인이 버티기에 들어갔을 경우, 판결문은 강제집행의 유일한 수단이 되기 때문에 반드시 준비해야 할 마지막 카드라고 할 수 있다.
4. 보증보험 가입자라면? 기관을 통한 신속한 반환도 가능
만약 전세계약 당시 **보증금 반환보증보험(HUG 또는 SGI)**에 가입했다면, 소송 전이라도 보다 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있다. 이 보험에 가입된 세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 기관이 대신 보증금을 지급하고, 이후 기관이 집주인을 상대로 구상권을 행사한다. 조건은 보증금, 주택의 형태, 임대차 계약기간 등을 충족해야 하며, 전입신고와 확정일자 등록이 되어 있어야 한다. 보험금 청구 시에는 계약서, 임차권등기명령서, 이사 관련 증빙서류, 내용증명 사본 등을 제출해야 하며, 통상 1~2개월 이내에 보증금이 지급된다. 보험에 가입되어 있다면, 복잡한 소송을 피하고 빠르게 문제를 해결할 수 있어 적극적으로 활용하는 것이 좋다. 만약 가입하지 않았다면, 다음 계약 시 반드시 고려해야 할 필수 조건이 된다.
♣ 마무리 요약
전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 일어날 수 있습니다.
내용증명 발송 → 임차권등기명령 → 소송 제기 → 강제집행 이 네 단계를 정확히 따라야만, 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 특히 임차인의 권리를 입증할 수 있는 확정일자·전입신고 기록과 보증보험 가입 여부는 큰 힘이 됩니다. 미리 준비하고, 끝까지 대응하는 자세가 무엇보다 중요합니다.
