계약갱신청구권은 세입자가 4년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 법적 권리입니다. 행사 요건, 시기, 집주인의 거절 가능 사유 등 핵심 내용을 실전 사례 중심으로 정리했습니다.
◆ 계약갱신청구권 제대로 알기: 집주인이 거절할 수 있을까?
1. 계약갱신청구권이란? 세입자의 거주 안정권 보장 제도
계약갱신청구권은 2020년 7월 도입된 임대차 3법 중 핵심 제도 중 하나로, 세입자가 일정 조건을 충족하면 최대 4년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 법적 권리다. 기존에는 임대차 계약기간이 2년 단위로 끝났지만, 이제는 세입자가 1회에 한해 계약을 연장 요구할 수 있는 권한이 생긴 것이다. 집주인이 동의하지 않더라도 법적 사유가 없는 한 세입자의 청구를 거절할 수 없다. 즉, 세입자가 2년간 성실히 거주했을 경우, 한 번 더 2년을 연장할 수 있어 총 4년까지 임차권을 확보할 수 있다. 이는 단기적인 주거 불안정 문제를 해결하고, 갑작스러운 퇴거 통보로 인한 피해를 방지하기 위한 장치다. 특히 1인 가구나 사회초년생, 고정 수입이 없는 임차인들에게는 매우 중요한 제도다.
2. 계약갱신청구권 사용 요건과 시기: 언제, 어떻게 행사해야 하나?
계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 하며, 이 기간을 놓치면 자동 연장이 되거나 갱신 청구 기회를 잃게 된다. 임차인이 이 권리를 행사하기 위해선 계약 기간 중 ‘정당한 사유 없이 계약 위반이 없어야’ 하고, 직접 점유한 상태여야 한다. 다시 말해, 무단 전대나 미납된 월세, 임대인에 대한 중대한 계약 위반이 없을 경우, 거의 대부분의 임차인이 갱신권을 사용할 수 있다. 행사 방법은 복잡하지 않으며, 내용증명 우편이나 문자, 이메일 등 서면 또는 명확한 기록이 남는 형태로 “계약갱신을 원한다”는 의사를 표시하면 된다. 다만, 구두로만 통보하는 것은 분쟁 발생 시 증거로 인정받기 어려우므로 반드시 기록으로 남겨야 한다. 한편, 계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있다는 점도 중요하다.
3. 집주인이 거절할 수 있는 예외 사유: 정당한 사유가 있는 경우
계약갱신청구권은 임차인의 권리이지만, 모든 경우에 무조건 받아들여져야 하는 것은 아니다. 법에서 정한 일정한 사유가 있을 경우 집주인은 이를 거절할 수 있다. 대표적인 예외 사유는 ‘임대인 또는 직계존속·비속의 실거주 목적’이다. 예를 들어, 집주인이 직접 입주하여 살겠다고 명확히 밝히고 실제로 거주할 경우, 세입자의 갱신청구는 거절될 수 있다. 단, 이는 허위로 주장하거나 거짓 실거주를 한 경우 처벌 대상이 될 수 있으므로, 임대인 또한 신중하게 판단해야 한다. 또 다른 예외는 세입자의 월세 미납, 무단 구조 변경, 불법 행위, 그리고 계약 종료 후 해당 주택의 철거·재건축 계획 등이 있다. 하지만 이런 예외 사유는 임대인이 입증해야 하며, 단순한 기분이나 개인적 판단으로는 거절할 수 없다. 따라서 집주인의 갱신 거절이 정당한 사유에 해당되는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
4. 계약갱신청구권 활용 시 주의사항: 임차인이 꼭 알아야 할 포인트
계약갱신청구권을 사용할 때는 몇 가지 주의사항을 반드시 숙지해야 한다. 첫째, 계약을 갱신하더라도 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다. 집주인이 갱신을 거부하는 대신 지나치게 월세를 올리려 한다면, 이는 임대차법 위반에 해당할 수 있다. 둘째, 갱신 요청은 반드시 법적 기한 내에 서면으로 요청해야 하며, 내용증명 발송 시 날짜, 주소, 계약번호, 임대인의 이름 등을 명확히 기재해야 한다. 셋째, 갱신 후 2년이 지나면 다시 임대차 계약을 새로 체결해야 하며, 이때는 갱신청구권이 다시 부여되지 않으므로 장기 거주 계획이 있다면 사전에 협의하는 것이 좋다. 또한 계약갱신 이후라도 집주인이 실거주를 이유로 다시 퇴거를 요구할 수는 없으며, 계약이 체결된 이상 임대인은 해당 기간 동안 책임을 져야 한다. 따라서 임차인은 계약서의 내용과 행사 조건을 정확히 파악하고 대비하는 것이 중요하다.
♣마무리 요약
계약갱신청구권은 세입자가 내쫓기지 않고 안정적으로 거주할 수 있는 중요한 법적 수단이다. 하지만 행사 요건, 시기, 예외 사유를 정확히 모르면 오히려 권리를 잃을 수 있다. 계약 만료일이 다가올수록 내용증명 준비, 임대료 협의, 임대인의 실거주 여부 확인 등 적극적으로 대처해야 전세 사기나 퇴거 위험을 막을 수 있다.
