계약갱신청구권 완전 정리｜세입자의 안정적인 거주권 지키는 법

계약갱신청구권은 세입자가 원할 경우 일정 조건 하에 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 도입된 임대차3법의 핵심 조항으로, 집주인의 동의 없이도 최대 4년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 보장해주는 제도입니다.

 

◆ 계약갱신청구권 제대로 알기: 집주인이 거절할 수 있을까?

 

 

1. 계약갱신청구권이란?

세입자의 안정적인 4년 거주를 보장하는 권리

기존에는 전·월세 계약이 보통 2년 단위로 끝났지만, 계약갱신청구권 제도 덕분에 세입자가 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리가 생겼습니다.

• 세입자가 정당하게 거주한 경우, 집주인의 동의 없이도 연장이 가능
• 집주인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없음
• 총 4년간 거주 가능 → 주거 불안정 완화

💡 특히 사회초년생, 고정 수입이 적은 1인 가구에게 매우 유리한 제도입니다.

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2. 계약갱신청구권 행사 요건과 시기

언제, 어떻게 사용해야 할까?

행사 시기:

• 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 행사해야 함
• 이 시기를 놓치면 자동 연장되거나, 갱신 청구 기회를 상실할 수 있음

행사 요건:

• 임차인이 계약 기간 중 계약 위반이 없고
• 실제로 해당 집에 거주하고 있어야 함
• 무단 전대, 월세 미납, 불법 개조 등 위반이 있으면 행사 불가

행사 방법:

• 내용증명 우편, 문자, 이메일 등 서면 통보
• “계약을 갱신하겠습니다”라는 의사 표시만으로 충분
• 구두 통보는 증거 인정이 어렵기 때문에 지양해야 함

📌 계약갱신청구권은 1회만 행사 가능합니다.

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3. 집주인이 거절할 수 있는 경우

계약갱신청구권의 예외 사유

법은 일정한 경우에 한해, 집주인이 갱신을 거절할 수 있도록 예외를 인정하고 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다:

예외 사유설명

🏠 임대인의 실거주 목적	임대인 또는 직계 가족이 해당 집에 실제 거주할 경우
💸 월세 연체	정당한 사유 없는 월세 미납이 있는 경우
⚠️ 계약 위반	무단 구조 변경, 불법 행위, 불법 전대 등
🏗 철거·재건축	계약 종료 후 확정된 철거 또는 재건축 계획이 있을 때

 

⚠️ 단, 이러한 사유는 집주인이 입증해야 하며, 단순 변심이나 기분으로는 거절할 수 없습니다.
특히 허위 실거주 주장 시 임대인은 처벌받을 수 있습니다.

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4. 계약갱신청구권 행사 시 주의사항

세입자가 꼭 알아야 할 핵심 포인트

✅ 임대료 인상 제한

• 갱신 시 임대료는 기존 임대료의 5% 이내만 인상 가능
• 그 이상 요구 시 임대차법 위반 소지가 있음

✅ 서면 통보 필수

• 내용증명 우편 추천
• 문서에는 날짜, 주소, 임대인의 이름, 계약번호 등을 명확히 기재

✅ 갱신 이후에도 책임은 임대인에게 있음

• 갱신 후 2년간은 실거주 이유로 퇴거 요구 불가
• 계약 체결 시점부터 임대인은 해당 기간 책임을 져야 함

✅ 장기 거주 계획 시 미리 협의

• 갱신 후 2년이 지나면 새로운 계약을 체결해야 함
• 이때는 계약갱신청구권이 다시 부여되지 않음

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✅ 마무리 요약

계약갱신청구권은 세입자의 거주 안정을 위한 핵심 권리입니다.
하지만 행사 요건, 시기, 예외 사유를 제대로 이해하지 못하면 권리를 잃을 수 있습니다.

🎯 잊지 말아야 할 핵심:

• ✅ 계약 만료 6~2개월 전 서면으로 행사
• ✅ 무단 전대·연체 등 계약 위반 없을 것
• ✅ 임대료 인상은 5% 이내
• ✅ 집주인의 실거주 거절은 증명 필요
• ✅ 1회만 사용 가능하므로 신중히 계획

🛡 세입자가 주도적으로 권리를 행사할 수 있을 때, 전세 사기와 부당한 퇴거 요구로부터 스스로를 지킬 수 있습니다.