전세 사기 예방 가이드｜피해자가 되지 않기 위해 꼭 알아야 할 4가지

 

전세 사기는 단순한 운이나 실수의 문제가 아닙니다. 법적 허점과 세입자의 방심을 악용한 구조적 범죄입니다. 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 포인트를 이 글에서 하나하나 짚어드립니다.

 

 

 

◆ 전세 사기 예방법과 의심 징후 알아보기

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1. 전세 사기의 기본 구조 이해

“깡통전세”가 만들어지는 메커니즘

전세 사기는 대부분 이른바 ‘깡통전세’ 구조로 이루어집니다.
이는 매매가보다 보증금이 높거나 비슷하게 설정된 집에 계약을 유도한 뒤, 집주인이 파산하거나 잠적해 보증금을 돌려주지 않는 방식입니다.

• 명의만 빌린 사람(명의 대여자), 갭투자자, 악성 임대인 등이 공모하는 경우가 많습니다.
• 집주인이 여러 세입자에게 보증금을 받고 잠적하면, 세입자들끼리도 우선순위 다툼이 생기고 일부는 전액 손해를 볼 수 있습니다.

💥 즉, 전세 사기는 단순한 사기 행위가 아닌 법률·등기 구조를 악용한 경제 범죄이며, 사전에 인지하고 대비하면 예방이 가능합니다.

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2. 전세 사기 예방①

등기부등본으로 위험 신호 읽는 법

가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.
이 문서 하나로 해당 집의 다음 사항을 확인할 수 있습니다:

확인 항목내용

✅ 소유자	집주인이 실제 명의자인가
✅ 근저당	은행 등 금융기관 대출이 있는지
✅ 가압류·압류	채권자가 이미 권리를 주장하고 있는지
✅ 매매 이력	짧은 기간 내 반복된 매매는 ‘허위 시세 조작’일 수 있음

 

등기부등본에서 이상 징후(근저당 설정, 빈번한 매매 등)를 발견하면 계약을 재검토해야 하며, 이해가 어렵다면 공인중개사나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

📌 인터넷 등기소에서 누구나 열람 가능하며, 반드시 계약 직전에 최신본 확인이 필요합니다.

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3. 전세 사기 예방②

공인중개사 확인 + 보증보험 + 특약사항 기재

전세 사기를 피하려면, **계약 당사자 외의 ‘제3자 안전장치’**를 적극 활용해야 합니다.

🔹 공인중개사 검증

• 반드시 등록된 중개사무소를 이용하고,
• 중개사무소 벽면에 있는 등록번호와 손해배상보험 가입 여부를 확인하세요.

🔹 전세보증금 반환보증보험

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능
• 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 기관이 대신 돌려주는 제도
• 단, 전입신고 + 확정일자 + 보증금 한도 등의 조건을 충족해야 가입 가능

🔹 계약서 특약 사항 기재

• “보증금 반환은 계약 종료일로부터 30일 이내”
• 임대인의 신분증 사본, 실제 연락처 확보
• 특약은 나중에 법적 분쟁에서 강력한 증거가 됩니다

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4. 전세 사기 의심 징후 체크리스트

이런 집, 반드시 피하세요

다음과 같은 징후가 하나라도 있다면 전세 사기 가능성을 의심해야 합니다:

징후설명

📉 보증금이 지나치게 낮거나 높음	시세와 맞지 않는 전세는 깡통전세일 확률
🏚 집 상태가 열악함	팔리지 않는 집에 전세만 돌리는 경우
⏰ 계약을 급하게 재촉함	빠르게 계약서 작성 유도, 검토 시간 주지 않음
📄 등기부등본 열람을 회피	계약 전에 보여주지 않거나 "괜찮다"며 넘김
🏘 다가구주택에 세입자가 너무 많음	보증금 분산 구조 → 후순위 위험 존재

 

⚠️ 이런 조건 중 하나라도 해당된다면, 바로 계약하지 말고 재검토하거나 전문가에게 상담을 받아보세요.

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✅ 마무리 요약

전세 사기는 남의 일이 아닙니다.
세입자 스스로 준비하고 방어하지 않으면 누구나 피해자가 될 수 있습니다.

🔐 꼭 실천해야 할 체크리스트:

1. 등기부등본: 소유자·근저당·가압류 여부 확인
2. 공인중개사 확인: 등록번호·보증보험 가입 확인
3. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부
4. 계약서 특약 기재: 반환기한, 임대인 정보 등
5. 의심 징후 감지: 싸고 빠른 계약은 반드시 의심하기

💬 “싸고 좋아 보이는 집”일수록 한 번 더 의심하세요.
보증금을 지키는 가장 강력한 무기는 ‘의심하고 확인하는 습관’입니다.