전세보증금 못 돌려받을 때 대처법, 세입자가 해야 할 4단계 대응 절차

 

 

내용증명부터 소송까지, 세입자가 반드시 알아야 할 4단계

전세 계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 생각보다 흔하게 발생합니다.
이 글에서는 전세보증금 반환을 위한 실제 대응 절차 4단계를 구체적으로 정리해드립니다.

◆ 집주인이 전세금 안 돌려줄 때, 대응 순서와 법적 절차

 

1. 내용증명 발송

보증금 반환 요구는 반드시 ‘기록’으로 남겨야

계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 우편 발송입니다.
단순한 구두 요청은 나중에 법적 분쟁 시 입증이 불가능하므로 효력이 없습니다.

📌 내용증명 작성 요령:

• 이사 완료일, 계약 종료일, 보증금 액수, 반환 요청 날짜 기재
• 계약서 번호, 주소, 임대인 성명도 포함
• 우체국 또는 인터넷 등기우편 사이트에서 발송 가능
• 주소가 변경되었다면 주민등록상 주소로 발송

💬 보낸 날짜가 곧 법적 증거가 되므로, 가능한 빨리 내용증명을 발송해야 합니다.

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2. 임차권등기명령 신청

이사 후에도 권리를 유지하는 법적 조치

내용증명에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음 단계는 임차권등기명령 신청입니다.

왜 필요할까?

• 이사하면 전입신고와 점유가 해제되어 대항력이 사라지기 때문
• 등기부에 임차권 등기를 남겨두면 점유 없이도 권리 유지 가능

신청 요령:

• 관할 법원에 신청서 접수
• 첨부서류: 임대차계약서, 전입신고 내역, 확정일자 서류 등
• 통상 1~2주 내 등기 완료

💡 이사 당일 또는 직후 빠르게 신청해야 권리 공백이 발생하지 않습니다.

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3. 전세보증금 반환청구 소송

법원 판결을 통한 강제 회수 절차

임차권 등기 후에도 반환이 이루어지지 않으면, 마지막 수단은 전세보증금 반환청구 소송입니다.

소송 개요:

• 민사소송 형태로 진행 (소액이면 본인 직접 가능)
• 관할 지방법원에 소장 제출
• 첨부서류: 계약서, 전입신고, 확정일자, 내용증명, 임차권등기 사본 등

📌 소송은 수개월 걸릴 수 있으나, 승소 시 강제집행이 가능하며
→ 집주인 재산(예: 부동산, 예금) 압류·경매 가능

⚖️ 집주인이 버티기에 들어간 경우, 소송은 반드시 필요한 단계입니다.

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4. 보증보험 가입자라면?

소송 없이도 기관을 통한 빠른 반환 가능

전세 계약 당시 **전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI 서울보증)**에 가입했다면 훨씬 수월하게 문제를 해결할 수 있습니다.

보증보험의 장점:

• 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 기관이 대신 지급
• 이후 기관이 집주인을 상대로 구상권 행사

청구 요령:

• 제출서류: 계약서, 확정일자 서류, 전입신고, 임차권등기명령서, 내용증명 등
• 1~2개월 내 보증금 지급

💬 보증보험 미가입 상태라면 다음 계약 시 반드시 가입 고려해야 합니다.
특히 신축 빌라나 개인 임대인과의 거래일수록 필수입니다.

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✅ 마무리 요약

전세보증금을 돌려받지 못하는 일은 누구에게나 일어날 수 있습니다.
그럴 때는 아래의 4단계 절차를 차근차근 진행해야 합니다.

🔒 보증금 반환 4단계 요약:

1. 내용증명 발송 – 공식 반환 요청 기록화
2. 임차권등기명령 신청 – 이사 후에도 법적 권리 유지
3. 전세보증금 반환소송 – 판결을 통해 강제 회수
4. 보증보험 청구 – 기관을 통한 빠른 반환 가능 (가입자만)

🎯 핵심은 전입신고 + 확정일자 + 모든 서류 증거 확보입니다.
🛡 끝까지 대응하는 자세가 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.