전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있습니다. 등기부등본 확인, 보증보험 가입, 공인중개사 활용 등 안전하게 전세계약을 체결하는 방법과 전세 사기 의심 징후를 총정리했습니다.
◆ 전세 사기 예방법과 의심 징후 알아보기
1. 전세 사기의 기본 구조 이해하기: 왜 피해자가 되는가
전세 사기는 단순한 사기 행위가 아니라, 법적 허점을 악용한 정교한 구조적 범죄다. 가장 대표적인 유형은 이른바 **“깡통전세”**다. 깡통전세란 매매가보다 보증금이 높거나 비슷하게 설정된 계약으로, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 회수할 수 없는 구조다. 이는 주로 갭투자자나 명의 대여자, 혹은 악성 임대인이 고의로 보증금만 노리고 계약을 유도하며 발생한다. 피해자는 보증금 전액을 잃고도 구제받기 어려운 경우가 많다. 특히 집주인이 여러 명의 세입자에게 높은 보증금으로 집을 임대한 뒤 잠적하거나 파산할 경우, 세입자 간에도 우선순위 싸움이 발생해 일부는 전액을 돌려받지 못한다. 이처럼 전세 사기의 구조는 단순히 ‘운이 나빴다’는 문제가 아니라, 사전에 조금만 주의하면 예방할 수 있는 위험이다.
2. 전세 사기 예방 ① 등기부등본 확인으로 위험 신호 읽기
전세 사기를 피하기 위한 첫 단계는 철저한 등기부등본 확인이다. 부동산 거래 시 가장 기본적인 서류지만, 많은 임차인이 이를 소홀히 한다. 등기부등본에서는 해당 부동산의 실제 소유주 정보, 대출 여부(근저당 설정), 가압류·압류 기록 등을 확인할 수 있다. 만약 소유자가 집주인이 아니라면 계약 자체가 무효가 될 수 있으며, 이미 근저당이 설정되어 있다면 그보다 후순위인 세입자는 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 된다. 또한 등기부등본에 단기간에 반복적으로 매매가 이루어진 흔적이 있다면 ‘허위 매매’로 집값을 부풀린 후 보증금을 타내는 전형적인 전세 사기 수법일 수 있다. 따라서 등기부등본은 계약 전 반드시 최신본으로 출력해 꼼꼼히 확인해야 하며, 이해가 어렵다면 부동산 전문가나 공인중개사의 도움을 받는 것도 방법이다.
3. 전세 사기 예방 ② 공인중개사·보증보험·계약서 특약 활용하기
계약 당사자 외에 제3자의 ‘안전 장치’를 활용하는 것도 중요하다. 우선 등록된 공인중개사를 통해 거래해야 하며, 중개사 사무소 벽면에 등록번호와 책임보증 보험 가입 여부를 확인하자. 또한 전세 계약 시에는 반드시 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증보험 가입을 권장한다. 이 보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 기관이 대신 반환해주는 안전망 역할을 한다. 단, 보증보험은 보증금 규모, 주택 조건, 전입신고 및 확정일자 등의 조건을 충족해야 가입이 가능하므로 사전에 가입 가능 여부를 체크해야 한다. 또한 계약서에는 반드시 **'보증금 반환은 계약 종료 후 30일 이내'**와 같은 특약사항을 명확히 명시하고, 임대인의 신분증 사본 및 연락처도 확보해야 한다. 이렇게 하면 추후 분쟁 시 법적 대응이 훨씬 수월해진다.
4. 전세 사기 의심 징후 체크리스트: 이런 집은 피해야 한다
전세 사기를 사전에 감지할 수 있는 징후들이 있다. 첫째, 보증금이 시세보다 지나치게 낮거나 높은 경우. 예를 들어 동일 지역 동일 평수의 다른 매물보다 유독 저렴하게 나온 전세는 깡통전세일 가능성이 크다. 둘째, 집 내부 상태가 좋지 않은데 보증금만 높은 경우. 이는 집을 팔 수 없으니 세입자 보증금으로 수익을 노리는 구조일 수 있다. 셋째, 계약을 서두르거나 계약서를 빨리 쓰자고 재촉하는 경우. 이런 임대인은 계약서 확인 기회를 주지 않고 혼란을 유도해 사기를 시도하는 경우가 많다. 넷째, 공인중개사가 등기부등본 확인을 회피하거나 보증보험 이야기를 꺼내지 않을 때는 반드시 의심해야 한다. 마지막으로, 해당 건물이 다가구주택일 경우, 여러 세입자가 보증금을 나눠서 걸고 있는지 확인해야 하며, 1채에 전세 세입자가 너무 많다면 주의가 필요하다. 이런 징후들을 하나라도 감지했다면 계약을 미루고 재검토하는 것이 바람직하다.
♣ 마무리 요약
전세 사기는 결코 남의 이야기가 아닙니다. 등기부등본 확인, 보증보험 가입, 공인중개사 확인, 특약 기재, 그리고 의심 징후 파악까지 모두 세입자가 스스로 준비해야 하는 방어 전략입니다. ‘싸고 좋아 보이는 집’일수록 한 번 더 의심하고 확인하는 습관이 전세보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다.
