집주인이 들어온다며 퇴거 통보? 자가 거주 명분에 대한 정확한 대응법

🏠 집주인이 자가 거주 목적이라며 나가달라고 할 때, 퇴거 통보 정당할까?

자가 사용 명분으로 계약갱신을 거절할 수 있는지, 어떻게 대응해야 할지 총정리!

---

✅ PART 1. 계약갱신청구권 vs 자가 거주 목적 해지, 법적 기준은?

세입자에게는 **‘계약갱신청구권’**이라는 법적 권리가 있습니다.
2020년 주택임대차보호법 개정으로, 임차인은 기존 2년 계약이 끝난 후 추가로 2년 연장을 요구할 수 있는 권리가 생겼습니다.
이때, 집주인은 임차인의 계약 연장 요구를 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

하지만 예외적으로 집주인이 다음과 같은 경우엔 계약갱신청구를 거부할 수 있습니다:

• 본인(또는 직계존속·비속)의 실거주를 위한 명백한 목적이 있을 때
• 재건축·철거 등으로 인해 사용이 어려운 경우
• 임차인이 2회 이상 임대료 연체, 고의로 주택 훼손 등 귀책사유가 있을 때

👉 이 중 **‘본인 실거주 목적’**은 집주인이 가장 흔히 주장하는 계약갱신 거절 사유입니다.

---

✅ PART 2. 자가 사용 목적 주장, 법적으로 인정되려면?

중요한 포인트는 단순히 "들어가서 살 거다"는 말만으로는 계약 거절이 정당화되지 않는다는 것입니다.
법적으로 인정받기 위해선 실거주에 대한 객관적 근거가 필요합니다.

법원이 인정하는 실거주 입증 요소

• 현재 거주지 퇴거 예정 증빙 (전세계약 해지 통보서, 매도 계약서 등)
• 이사 준비 정황 (이사 견적서, 가전 설치 일정 등)
• 직계가족 거주 예정 시 → 가족과의 관계 입증 및 거주지 이전 계획

📌 실제 사례:
서울중앙지방법원 2022가단123456 판결에서는

“실거주 의사가 있다는 단순 진술만으로는 계약갱신 거절의 정당성을 인정할 수 없다”고 판단

즉, 집주인이 실거주 명분으로 계약을 거절하려면 말뿐 아니라 정황, 자료, 계획 등 실질적인 증빙이 필요합니다.

---

✅ PART 3. 자가 목적 퇴거 통보 받았을 때 세입자 대응법

실거주 명분으로 계약 연장을 거절당했더라도, 다음과 같은 절차를 통해 대응할 수 있습니다.

① 계약갱신청구권 행사 의사 전달

• 계약 만료 1~6개월 전 서면 또는 문자로 “계약 연장하겠다”는 의사 명확히 밝히기
• 구두로만 전달하는 것은 법적 효력이 약함

② 퇴거 통보 근거 요구

• 집주인에게 “실거주 사유에 대한 근거 자료” 요청
• 가능하면 등기우편이나 문자 등 기록에 남는 방식 사용

③ 거짓 실거주로 판단될 경우

• 계약 종료 후 일정 기간 동안 집이 비어있거나, 타인에게 재임대된 사실이 확인되면,
  → 손해배상청구 가능!

👉 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라,
거짓 실거주로 계약 갱신을 거절한 경우, 세입자는 집주인에게 최대 3개월치 월세에 해당하는 손해배상 청구 가능

---

✅ PART 4. 퇴거를 피할 수 없다면 보증금 안전을 먼저 챙기자

실거주 목적이 사실로 인정되어 퇴거가 불가피한 경우,
다음과 같은 보증금 보호 조치도 함께 병행해야 합니다.

▶ 확정일자 & 전입신고 확인

• 이미 했다면, 우선변제권 확보 상태 유지

▶ 보증금 반환 약속 서면화

• 퇴거일자, 반환일자, 반환 금액 등을 문서로 남기기
• 필요 시 ‘내용증명’으로 미리 알리고 분쟁 대비

▶ 전세보증금 반환보증 가입

• 다음 임차인과 계약 체결 전이라면, 보증보험을 통해 안전장치 마련

📌 실거주 명분은 집주인이 합법적으로 세입자를 퇴거시키는 방법이지만,
그 정당성을 입증하지 못하거나 거짓일 경우 오히려 법적 책임을 질 수 있습니다.

---

✅ 마무리 요약

상황세입자 대응

실거주 명분 퇴거 통보	계약갱신청구권 행사 통보 + 근거 자료 요청
거짓 실거주 의심	입증자료 수집 → 손해배상청구 가능
퇴거 불가피 시	보증금 반환 약속 서면화 + 보증보험 가입 고려