전세 계약 중 집주인 바뀌었을 때 대처법 | 보증금 보호하려면 꼭 알아야 할 5가지

🏠 전세 계약 중 집주인 바뀌었을 때 대처 방법

내 보증금은 안전할까? 소유권 변경 시 세입자가 반드시 알아야 할 법적 보호 지식

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✅ PART 1. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 될까?

전세계약 도중 기존 집주인이 해당 집을 매도하면, 신규 매수인이 새로운 집주인이 됩니다.
그렇다고 해서 기존 전세계약이 무효가 되거나 파기되는 것은 아닙니다.

민법 제629조 제1항에 따르면,

“임차권은 목적물의 양도에도 불구하고 효력을 유지한다.”

즉, 새로운 집주인도 기존 세입자와의 계약을 그대로 승계하게 됩니다.
하지만 이때 가장 중요한 것이 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보 여부입니다.
→ 이 둘이 있어야 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

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✅ PART 2. 꼭 확인해야 할 3가지: 전입신고, 확정일자, 등기부등본

① 전입신고 완료 여부

• 주소지 기준 전입신고를 완료해야 ‘대항력’ 발생
• 대항력이 있으면 새로운 소유주도 기존 임차인을 인정해야 합니다
• 보통 입주일 기준으로 당일 또는 1~2일 내 전입신고 권장

② 확정일자 확보

• 주민센터에서 받는 ‘확정일자’로 우선변제권 확보
• 매매로 인해 경매 절차가 진행돼도 우선 순위에 따라 보증금 반환 받을 수 있음

③ 등기부등본 확인

• 집주인이 변경됐다는 통보를 받았다면 반드시 등기부등본 열람
• 새로운 집주인의 이름, 근저당권 설정 여부 등 확인 가능
• 근저당 순위가 전입신고 및 확정일자보다 빠르면 위험

📌 TIP: 부동산 거래 이후 집주인 변경 사실을 통보받지 못하는 경우도 있으므로, 정기적으로 등기부등본을 확인하는 습관이 중요합니다.

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✅ PART 3. 새로운 집주인과 해야 할 일

집주인이 변경되면 세입자 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다.
하지만 다음의 조치를 통해 법적 보호를 강화할 수 있습니다.

▶ 1. 신규 소유주 정보 확인

• 등기부등본을 통해 소유권 이전 여부 확인
• 연락처 확보 후 계약 관련 대화 내용 기록 (문자/이메일 등)

▶ 2. 전세보증금 반환 책임 재확인

• 기존 계약이 그대로 유지되며, 새로운 집주인이 보증금 반환 책임을 지게 됨
• 이를 문서화하거나 문자로 남겨두면 향후 분쟁 시 유리

▶ 3. 계약 갱신 시 유의사항

• 계약 만료 시점에 집주인과 계약을 갱신할지, 퇴거할지 결정 필요
• 신규 집주인이 전세금 반환 여력이 없는 경우, 보증보험 가입을 고려
• 계약갱신청구권 행사 여부도 사전에 정리

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✅ PART 4. 전세보증보험 가입은 꼭 필요할까?

집주인이 바뀐 뒤, 보증금 반환에 대한 신뢰가 떨어지는 경우엔
‘전세보증금 반환보증보험(HUG 등)’ 가입이 안전장치가 됩니다.

가입 조건

• 전입신고 + 확정일자 필수
• 전세계약서 사본, 신분증 등 필요
• 보증료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준

📌 신규 소유주가 근저당을 잡은 경우, 경매에 들어갈 수 있으므로
사전 대비로 보증보험은 사실상 필수에 가까움

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✅ PART 5. 집주인 변경 통보가 없었을 경우 대처 방법

간혹 세입자에게 집주인 변경 사실을 알리지 않는 경우도 있습니다.
이 경우에는 다음과 같이 대응하세요.

1. 등기부등본 열람 → 소유권 이전 여부 확인
2. 신규 소유주에게 등기상 주소로 내용증명 발송
   • 계약 승계 및 전세금 반환 책임 통지
3. 연락이 닿지 않을 경우, 법률구조공단·LH·소비자원 등 기관 상담
4. 만료일이 다가온다면, 전세금 보호를 위한 법적 절차 준비

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✅ 마무리 요약

구분조치 사항중요도

전입신고	대항력 확보	★★★★★
확정일자	우선변제권 확보	★★★★★
등기부등본 열람	소유자 변경 여부 확인	★★★★★
보증보험 가입	보증금 반환 대비	★★★★☆
신규 집주인 연락	계약 승계 확인	★★★★☆

 

집주인이 바뀌었다고 당황하지 마세요.
법적 권리와 절차를 정확히 숙지하면, 전세보증금은 안전하게 지킬 수 있습니다.