전셋집 곰팡이, 보증금에서 공제될까? 세입자가 꼭 알아야 할 대처법

임대 기간 중 곰팡이가 생겼다면 누구 책임일까요? 보증금 공제 가능 여부, 임대인 vs 세입자 책임 구분 기준, 대응 방법과 특약 작성 요령까지 실전 가이드를 제공합니다.

 

◆ 집에 곰팡이가 생겼다면, 보증금 반환에 영향 줄까?

 

 

 

1. 곰팡이는 자연발생일까? 계약 책임일까?

 

전·월세 기간 동안 곰팡이가 생겼다면, 이로 인해 보증금에서 수리비를 공제당하는 일이 종종 발생한다. 하지만 곰팡이의 발생 원인이 임차인의 부주의인지, 구조적 문제인지에 따라 법적 책임은 전혀 달라진다. 실내 곰팡이는 대부분 습기에서 발생하며, 원인은 다양하다. 예를 들어, 세입자가 환기를 전혀 하지 않아 실내 습기가 증가했다면 임차인의 책임이 될 수 있다. 반면, 외벽 균열, 창틀 결로, 누수, 벽면 단열 미비 등 건물 자체의 구조적 결함에서 비롯된 곰팡이는 임대인의 책임이다. 특히 기존에 곰팡이 흔적이 있었거나, 벽지 안쪽에서 발생한 곰팡이는 세입자가 예방할 수 없는 영역이기 때문에 보증금 공제 사유가 되기 어렵다. 따라서 곰팡이는 단순한 오염 문제가 아닌, 책임 소재를 따져야 할 주거 분쟁 요소라는 점을 인식해야 한다.

 

2. 입주 전 곰팡이 유무 확인이 핵심: 기록과 특약이 보호막

 

곰팡이 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법은 입주 전 상태 확인과 증거 확보다. 계약 전 집을 방문했을 때 곰팡이 흔적이 있거나 습기 찬 벽지, 결로 자국 등이 보인다면 반드시 사진으로 촬영하고, 계약서 특약란에 해당 내용을 기재해 두는 것이 좋다. 예: “입주 전 벽면 곰팡이 흔적 확인, 임차인 책임 없음.” 이런 특약은 보증금 반환 시 법적 근거가 될 수 있는 매우 강력한 장치다. 또한, 입주 이후에도 주기적으로 창틀, 벽면 등을 점검하면서 곰팡이가 발생한 경우 즉시 기록을 남기고, 필요 시 임대인에게 통지해야 한다. 특히 임대인이 도배나 장판 교체를 약속했는데 이행하지 않고 방치했다면, 이는 임대인의 계약 불이행으로 볼 수 있다. 즉, 곰팡이는 눈에 보이는 피해지만, 입주 전 대비와 기록 유무에 따라 책임이 달라지는 민감한 사안이다.

 

3. 곰팡이로 인한 수리비, 임차인이 부담해야 할까?

 

임대차 계약이 끝날 무렵, 임대인이 벽지에 곰팡이가 생겼다며 보증금 일부를 수리비 명목으로 공제하겠다고 요구하는 사례가 많다. 하지만 앞서 언급했듯이, 곰팡이의 원인이 구조적 문제인 경우에는 임차인이 수리비를 부담할 의무가 없다. 또한, 임차인은 계약 기간 동안 집을 '사용'한 것이지 '새것처럼 유지할 책임'은 없기 때문에, 자연적인 마모와 경미한 오염은 원상복구 대상이 아니다. 법원 판례에서도 곰팡이 문제에 대해 “임차인의 관리 부주의가 아닌 이상, 벽지 교체 비용을 전액 부담하게 할 수 없다”고 판단한 바 있다. 반대로, 실내 환기를 전혀 하지 않거나 가습기를 과도하게 사용하여 습도를 높이는 등 임차인의 명백한 과실이 입증될 경우에는 보증금 공제가 정당하다고 볼 수 있다. 분쟁의 핵심은 과실 유무와 곰팡이의 발생 위치 및 패턴이다.

 

4. 분쟁 발생 시 대처법: 증거, 견적, 조정까지 단계별 대응

 

만약 계약 종료 시 임대인이 곰팡이를 이유로 과도한 수리비를 요구한다면, 즉시 곰팡이 발생 부위를 촬영하고, 관련 증거를 수집하는 것이 우선이다. 이후 실제 수리비 견적이 얼마나 되는지 전문 시공업체를 통해 확인하고 객관적인 자료로 대응해야 한다. 보증금 일부가 공제될 경우, 임대차 분쟁조정위원회에 중재를 요청하거나 소액 민사소송을 통해 반환을 요구할 수 있다. 또한 계약서, 입주 사진, 임대인과 주고받은 문자 등의 자료를 정리해두면 분쟁 해결에 도움이 된다. 특히 곰팡이로 인해 건강에 피해가 발생했다면 진단서, 치료비 내역 등을 통해 추가 손해배상도 청구 가능하다. 일방적으로 당하지 않고, 증거와 절차에 기반해 침착하게 대응하면 보증금을 지킬 수 있다. 곰팡이는 단순한 얼룩이 아닌, 임대차 책임 판단의 중요한 단서라는 점을 잊지 말자.

 

♣ 마무리 요약

곰팡이로 인한 보증금 분쟁, 절대 가볍게 넘기지 마세요.

1. 입주 전 상태 기록,
2. 원인 구분과 책임 확인,
3. 계약서 특약 활용,
4. 증거 수집과 분쟁 조정
   이 4단계를 지키면, 억울하게 보증금을 잃는 일은 없을 것입니다.
   보증금은 협상의 대상이 아닙니다. 보호받아야 할 당신의 권리입니다.