곰팡이, 임차인 책임일까 임대인 책임일까? 세입자가 꼭 알아야 할 대처법

임대 기간 중 곰팡이가 생겼다면 누구 책임일까요? 보증금 공제 가능 여부, 임대인 vs 세입자 책임 구분 기준, 대응 방법과 특약 작성 요령까지 실전 가이드를 제공합니다.

 

◆ 집에 곰팡이가 생겼다면, 보증금 반환에 영향 줄까?

 

 

1. 곰팡이 발생, 자연현상일까? 계약 책임일까

전·월세 거주 중 벽면에 곰팡이가 생겼다면,
계약 종료 시 보증금에서 수리비가 공제될 수 있습니다.

하지만! 곰팡이 발생 원인이 누구 책임인지에 따라
보증금 공제의 정당성 여부가 완전히 달라집니다.

곰팡이 발생 원인 구분:

원인책임 주체예시

실내 환기 부족	임차인	창문 닫은 채 장기간 가습기 사용
구조 결함	임대인	외벽 균열, 창틀 결로, 누수
기존 곰팡이 흔적	임대인	벽지 안쪽 곰팡이, 계약 전 곰팡이 자국

 

👉 눈에 보인다고 모두 임차인 책임이 아닙니다.
곰팡이는 단순한 얼룩이 아닌, 책임소재 판단이 필요한 분쟁 요소입니다.

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2. 입주 전 상태 확인이 핵심!

곰팡이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법은 기록입니다.

입주 전 확인할 것:

• 벽지/천장/창틀 주변 곰팡이 흔적
• 습기 찬 벽면, 결로, 벽지 뜯어짐

📸 발견 즉시 사진·영상으로 기록하고, 계약서에 특약 삽입!

예시 특약 문구:
“입주 전 ○○ 벽면 곰팡이 흔적 확인됨. 임차인 책임 없음.”

임대인이 도배나 장판 교체를 약속했으나 이행하지 않은 경우도,
곰팡이 발생 시 임대인의 책임으로 연결됩니다.

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3. 곰팡이 수리비, 무조건 임차인이 부담할까?

임대차 계약 종료 시 임대인이
“벽지가 곰팡이로 손상됐으니 수리비를 보증금에서 제하겠다”고 주장하는 사례,
✅ 많지만 항상 정당한 건 아닙니다.

핵심 정리:

• ✅ 임차인의 관리 부주의가 명확한 경우 → 공제 가능
• ❌ 건물 구조·노후 문제, 기존 곰팡이의 연장선 → 공제 불가

💡 자연 마모나 경미한 오염은 원상복구 대상이 아닙니다.
→ 법원 판례에서도 “정상적 사용 범위 내 곰팡이 수리비는 임차인 부담 아님”으로 판단한 바 있습니다.

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4. 분쟁 발생 시 대응 절차: 증거→견적→조정

임대인이 과도한 수리비를 요구한다면,
단계별 대응 절차로 침착하게 보증금을 지키세요.

대응 단계 요약:

1. 곰팡이 부위 사진·영상 촬영
2. 곰팡이 제거 또는 도배 견적서 확보 (전문 업체 요청)
3. 내용증명 발송: 책임 소재 부당성 및 보증금 반환 요구
4. 분쟁조정위원회 신청 또는 민사소송 (소액이라도 가능)

📂 준비자료:

• 임대차 계약서
• 입주 전·후 사진
• 문자/카톡 등 임대인과 주고받은 대화
• 견적서
• 필요 시 진단서 (건강피해 발생 시)

✅ 임차인 과실이 없다면, 보증금은 온전히 돌려받을 권리입니다.

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✅ 마무리 요약

곰팡이 분쟁, 이렇게 대응하세요:

1. 입주 전 상태 기록 (사진·특약)
2. 곰팡이 원인 구분 (임대인 or 임차인 책임)
3. 계약서 특약 활용
4. 증거 수집 → 보증금 공제 대응 → 분쟁조정 활용

🧾 보증금은 협상의 대상이 아닙니다.
📣 보호받아야 할 당신의 권리입니다.

 

무엇보다 입주 전 상태 기록하는 것이 중요합니다.

월세, 전세계약 시에는 확실하고 꼼꼼하게 확인하면 기존 곰팡이들은 모두 임대인이 해결할거에요